而香港投资客又占三成左右

2018-01-07 11:09

施永青则判断,深圳房价升得比其他城市快,背后有一定因素;但升幅这么大,就显得有点不合理。不合理的部分,市场会找机会调整。深圳去年gdp的增长估计在8.8%左右,房价升幅最好与gdp增速同步,所以升10%左右应较合理。即使加上一些未来的有利因素可以提前在房价上反映,最多会上涨25%左右。但现在房价上升47.5%,多出的部分可能都是投机因素造成。客观形势也在不断变化,人民币汇价在离岸市场受压,投机性资金一旦退潮,深圳房价升势就会见顶。届时房价的回落速度会很快。

事实上,香港本地开发商的举措也在侧面反映出香港楼市转熊。比如1月中旬,香港本地最大的开发商之一恒基地产旗下的一个项目,其定价即比同区的商品房售价下调近30%。而香港另一开发商新世界发展主席郑家纯近期也表示,香港楼市2016年会跌一成,公司的销售计划会跟随市场走势,希望尽快推售楼盘,因为长期持有楼盘的管理成本很高。

不少机构判断,香港楼市已正式转熊,行业处于向下的拐点。易居房地产研究院副院长杨红旭判断,2015年四季度是香港房价泡沫破灭的起点,2016年将是泡沫破灭的第一年。从内部市场分析,香港房价连续上涨12年,时长已接近上一轮,也该向下调整了。从市场信号来看,除了房价下跌,成交量也萎缩。市场的量价规律是:量缩一段时间之后,价也会下跌。

分析人士认为,香港楼市转冷可能会波及部分珠三角城市,尤其是去年涨幅过高的深圳。“从珠三角城市商品房购买人群看,香港资金占到投资客的比例一般在三成左右。”深圳一大型房地产上市公司人士指出,去年下半年,深圳投资客购房占到新房成交的五成左右,而香港投资客又占三成左右。香港楼市转冷,会影响到这一部分资金投资珠三角房地产市场的意愿。数据显示,2015年深圳房价上涨47.5%,远超上海(楼盘)、北京(楼盘)与广州(楼盘)的房价涨幅。

中信证券(600030,股吧)认为,一线城市在中长期存在房价支撑因素,但短期,尤其是深圳仍面临房价回撤风险。目前,产业政策日趋内生化(更追求市场平衡),关注的去库存目标重点并不在一线城市。

标准普尔近日指出,香港房价预计较2015年下滑10%至15%,成交量为持平至增长5%。供应增加、利率进入上升周期、香港本地经济增长放慢及内地经济减速等因素,均是今年香港房地产市场变得艰难的原因。物业销售下跌削弱了房地产商的偿债能力及杠杆。假如香港经济较预期更差,将对香港地产商构成明显压力。瑞银报告则指出,美联储去年底宣布加息后,资金外流令香港本地楼价加速下滑,鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响,预期香港楼价至2017年年底将再下跌20%至25%。

杨红旭指出,目前深圳房价涨幅已明显过高,短期泡沫化显著。未来房价可能下跌,跌幅或超过2012年和2014年水平。能否赶超2008年的水平现在尚难确定,还得看未来几个月深圳房价泡沫会否放大。

香港中原地产主席施永青指出,香港楼市已经明显从牛市转为熊市,楼价会从高位跌落,并且会持续一段时间。未来两年香港房价可能调整幅度达三成,今年一季度调整幅度或达15%。开发商近期参与的土地拍卖价已有明显跌幅,达到三到四成,这也反映出开发商对楼市未来预期的改变。